因特定投资对象引发的法律风险与防范
在企业对外投资活动中，除了上述尽职调查所述及的对于目标企业法律风险、财务风险、经营风险、人力资源风险的相应防范外，还应注意因投资对象的特殊性所引起的风险防范问题。
一、房地产投资法律风险与防范
案例_
孙宏斌于1994年在天津创建顺驰集团，随后专注于房地产开发，成为天津的房地
产龙头企业。2003年，顺驰进入北京，并开始了全国扩张战略。2003年到2004年年
初，顺驰在华北、华东等大中城市以强势的姿态拍得土地近10块，面积300万平方
米，总款额估算下来近70亿元。到2005年，顺驰已在全国16个城市，拥有了42个项
目，土地储备面积一度达到1200万平方米。2004年，在顺驰处于风头之巅时，孙宏斌
提出“赶超万科、成为全国的NO.1，三年后做到300亿甚至500亿，十年做到1 000
亿”的发展目标。圈地带来的不仅是购地款、成本等问题，顺驰在不少地方的土地竞
拍遭到了同行的异议。在扩张最为迅速的2004年，顺驰长期处于资金链紧绷的状态之
中。顺驰已经积压了太多的到期未付地价款、贷款和工程款，资金链条过于紧绷。顺
驰公开承认，其已经将按月编制现金流量计划改为按周编制，可见其资金链已经到了
捉襟见肘的地步。也就是说，只要其中任何一个小环节出现现金流转问题，就可能导
致整个资金链断裂。
2006年9月，拥有大幅土地却熬不过资金链危机的孙宏斌，将自己花费12年心血
打造的顺驰的大部分股权，以区区1亿元卖给了香港路劲基建集团。并将主要精力转
移到融创地产集团的经营上，昭示着顺驰神话的终结。
顺驰失败原因无外乎以下几点：
1．顺驰建立在“现金流一土地一现金流”经营模式上，一旦资金链断裂，则必败
无疑。顺驰一味求快带来了致命的高土地成本、高人力成本、高财务费用问题。无论
是现金流问题，还是“三高”问题，实质是顺驰的运行模式和管理模式问题。
2．投资项目时点缺乏计划性。诚然，房地产市场的宏观调控是导致顺驰资金链断
裂原因之一。但全国五万多家房地产企业，都在经历宏观调控，为什么单单顺驰一败
涂地。显然，原因还是主要在顺驰自身。
3．顺驰的失败也与法人治理结构、企业发展规划、组织机构及项目管控模式与规
章制度不甚健全等主观因素密切相关。
顺驰失败的案例提示企业从事房地产投资时，基于固定资产投资需要大量的资金
投入但自身变现能力差这一根本性矛盾，除了要防范源于内外部各种不确定因素所导
致的风险外，要特别注意防范资金供应问题。
法律风险：
作为一种特殊的投资项目，房地产因投资周期长、投资量大、投资的物体具有不
可移动性、投资易受政策的影响等特点，很可能形成投资的周期性、重叠性、累积性
风险。历史上持续过热投资导致巨大泡沫危机多次出现，给房地产投资者带来巨大的
风险损失的同时，也重创了区域经济乃至国民经济。房地产投资风险存在外部宏观因
素与企业内部因素。
1．外部宏观因素
(1)宏观经济风险。宏观经济发展存在周期性，房地产市场发展也同样存在周期
性，而且前者势必对后者产生巨大影响。房地产投资同样不能例外。经济形势处于低
谷，房地产等耐用消费品将会受到巨大冲击，造成房地产市场的低迷，导致市场交易
量缩减，房产价格下跌。2008年全球金融危机，美国房地美以及房利美应声倒下，国
内房地产行业也跌入低谷，这都给投资者带来巨大损失。
(2)宏观政策风险。政府有关房地产投资的土地供给政策、低价政策、税费政策、
住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实
现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。我国房地产市场起步较晚，市场不规范，
房地产市场宏观调控政策层出不穷，因此，政府根据经济形势进行判断并采取各种政
策调整，成为我国房地产投资风险分析的考虑要素。当前，结合我国现状来看，影响
我国房地产投资最主要的政策风险来自财政利率风险和房地产政策风险两个方面。
(3)市场风险。市场风险是指由于投资者所在地区房地产市场供求形势变化，引
起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等
变化而导致的投资者风险。典型如房地产原材料的价格起伏以及房地产供需的时间差。
2009年铁矿石价格的涨落，都对房地产市场造成了非常大的影响。供需时间差则是主
要风险，这源于房地产投资回收周期长的本质特征。
(4)变现风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失
的风险。房地产属于非货币性资产，具有独一无二、价值量大等特性，销售过程复杂，
流通性差。投资者容易由于变现难蒙受损失。
2．企业内部风险主要存在经营决策风险和财务风险
(1)经营决策风险。指由于企业决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不
能够实现，包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物的组织管理风险。
企业的决策和管理人员在房地产投资经营管理中的失误会导致公司盈利水平变化从而
产生投资者预期收益下降或成本增加；企业的管理水平不足会导致管理效率降低，使
用经营费用超过预算值，资金回笼周期过长等问题，这些都将使企业的经营陷于困境。
(2)财务风险。是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得
贷款的风险。房地产投资者总是利用财务杠杆原理，使用借入资金扩大投资可能收益
范围，在企业房地产投资的决策阶段、融资阶段、建设阶段和销售阶段都必须要考虑
财务风险。从项目的融资到建设阶段现金流的稳定再到销售阶段的资金安全回笼，财
务的安全始终是房地产投资的关键所在。
防范措施：
1．外部风险防范
(1)充分调查市场，准确判断未来市场走向，做出正确的项目决策。市场调查包
括对房地产市场的供求状况进行调查和分析，以及对房地产的社会需求和城市建设规
划有着正确的认识和形势判断，这样可以避免资金被长期占用，同时也避免市场变化
造成产品滞销，处于被动局面。通过全面的调查分析，选择社会需求度高、投资安全
性较好并有较大期望取得令人满意收益的投资项目。合理把握房地产业发展的周期性。
根据房地产周期的特点和房地产开发的时滞性特征，房地产的投资时机应当选在房地
产周期复苏阶段的前期。
(2)关注政策导向，规避投资风险。我国房地产市场尚不完善，国家会根据不同
时期的形势需要，经常出台一些政策引导房地产行业的发展。在利率方面，房地产投
资者可以提高预期和采用固定利率合同形式，规避利率风险。此外，房地产投资者还
应注意主动与当地政府和各级主管部门保持密切联系，及时了解国家和地区的各项财
政政策以及城市建设规划变动可能对房地产业产生的影响等，结合实际情况调整投资
策略，降低投资风险。
(3)合理利用供应链和销售渠道，规避市场风险。在原材料供应方面，要预防上
游供应商提供的材料价格上涨，通过合同方式与供应商以及施工方材料价格做出明确
的限制或固定价格，尽可能转移市场价格风险。在销售渠道方面，加大宣传力度，采
用灵活多变的营销手段，如预售预租等，加速资金的回笼和运转，降低财务风险。为
避免资金及市场带来的压力过大，在市场状况较差时，应当有计划地实行分批次开发
及上市的策略。
(4)针对房地产投资变现风险，首先，把握好搭配投资比例，一部分资金投向房
地产，一部分资金投资政府债券等容易变现的投资种类；其次，选择容易分割出售的
房地产进行投资，避免出现房地产投资资金缺口；再次，选择好的好房地产投资地段；
最后，保证持有能力，由于房地产市场行情对房地产的价格及变现性影响极大，所以
房地产投资企业必须有能力持有房地产足够时间，以便在市场繁荣时期出售房地产。
在持有能力和坚持力方面，恒大和顺驰即正反典型案例。
2．内部风险防范
(1)优化投资组合，防范财务风险。房地产投资是投资周期长、高风险的活动，
各个投资建设项目在风险程度，预期收益和资金总量方面各有其特殊性。在某一房地
产投资项目中可开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的各
种组合，以便降低风险。
(2)提高管理水平，防范经营竞争风险。市场竞争无处不在，防范经营竞争风险，
首先要准确进行市场定位；其次是加强管理绩效，降低投资成本，取得成本领先的主
动权，获得较好的市场占有率、有利地位来限制其他竞争对手，而不必舍近求远，盲
目扩展，不计成本抢占市场，造成恶性竞争，不但无法收回投资，反而引致损失；再
次健全质量监管机制，保证项目质量，防范意外情况的发生，降低经营管理风险。
总之，商业房地产的投资风险是不可忽视的，企业在选择投资项目时，不仅要考
虑自己的资金实力和投资回报，更要全面考虑所处宏观经济的运行状况，政府财政政
策等各方面因素，同时要努力提高自身的经营管理水平，提高风险预判能力和风险承
受能力，及时有效地防范和规避风险。只有做好房地产投资管理工作，才能选择好的
投资地段，选择好的房地产投资项目，合理搭配投资比例，科学安排开发建设及经营
资金，保证较高的现金流量，才能持有房地产足够长的时间，从而减小房地产投资的
变现风险，获取更高的房地产投资收益。做好自身的房地产投资管理是降低房地产投
资变现风险的最根本的对策。